Wie nog nooit een fout gemaakt heeft,
heeft nog nooit iets nieuws geprobeerd …

Albert Einstein, 1935



Vorige pagina


Maak goed uw huiswerk wanneer u investeert in opbrengstvastgoed

5/02/2019

Beleggen in vastgoed of aandelen? Beiden hebben van oudsher zowel aanhangers als tegenstanders. Gezien de jarenlange prijsstijgingen van vastgoed denken velen dat u met een investering in een opbrengsteigendom alleen maar geld kan verdienen. Dat klopt meestal indien u vooraf goed uw huiswerk maakt. Doet u dat niet, dan kan u wel eens van een kale reis thuiskomen indien u onvoldoende rekening houdt met een aantal kosten of indien u teveel heeft betaald bij de aankoop van het pand in kwestie.

Brutorendement versus nettorendement
Koopt u vastgoed aan als een investering, dan spreekt het voor zich dat het moet opbrengen. Om te beginnen moet u een correct beeld schetsen van de huur die het pand in kwestie kan opleveren. Staar u zeker niet blind op de maandelijkse brutohuur die u kan opstrijken. Het is immers uiteindelijk de nettohuur die van belang is. Houdt daarbij vooral rekening met de volgende kosten:

Onderhoud
Onderhouds-en herstellingskosten hangen uiteraard af van de ouderdom van het gebouw. Met nieuwbouw heeft u de eerste 10 à 15 jaar nauwelijks kosten. Aan een pand van 50 jaar oud des te meer. Maak wel een onderscheid tussen de kleine jaarlijkse onderhoudskosten (lift, stookketel, …) en grote onderhoudswerken (herstellen dak, vervanging van bepaalde installaties, …).

Leegstand
U moet al veel geluk hebben indien u uw pand continu verhuurd krijgt. Houdt in uw berekening dus zeker rekening met het leegstandsrisico. Dat is uiteraard niet altijd even eenvoudig om in te schatten en zal ook afhankelijk zijn van het soort vastgoed (winkel, appartement, villa, …) waarin u investeert. Probeer ook rekening te houden met bepaalde trends. Stenen winkels in het stadscentrum bijvoorbeeld ondervinden immers heden ten dage enorme concurrentie van hun tegenhangers op het internet. Het risico op leegstand is in dit soort vastgoed enorm hoog. Baanwinkels daarentegen geraken een stuk vlotter verhuurd. Opslagplaatsen en magazijnen zijn momenteel zeer gegeerd ingevolge de e-commerce.

Verzekeringen
Als eigenaar kan u het pand maar best laten verzekeren. Ook hieraan bent u jaarlijks al snel enkele honderden euro’s kwijt.

Belastingen
Vadertje Staat wenst uiteraard ook zijn deel van de koek. Jaarlijks valt het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing in uw bus. De hoogte ervan is afhankelijk van het kadastraal inkomen, het gewest, …

Daarnaast kunnen bepaalde heffingen zoals op water, milieu, tweede verblijf, leegstand, … roet in het eten gooien.

Vergeet ook de impact niet in uw aangifte personenbelasting of vennootschapsbelasting indien u privé of via uw vennootschap investeert. De fiscaliteit omtrent vastgoed is een ingewikkeld kluwen waarvoor u het best bij ons aanklopt.

Beheer
Voor de verhuur kan u een beroep doen op een vastgoedmakelaar. Die doet dat uiteraard niet voor niets en rekent vaak een bepaald percentage van de huurprijs of één of meerdere maanden huur aan. Uiteraard krijgt u dan ook bijstand bij het opstellen van de huurovereenkomst. Dit is een cruciaal document indien u later wordt geconfronteerd met een huurder die weigert te betalen. Een huurder in uw pand krijgen is immers één ding, hem of haar er opnieuw uit krijgen bij wanbetaling is een ander paar mouwen aangezien de huurwetgeving vooral geschreven is in het voordeel van de huurder …

Bij appartementen, studio’s, … moet u bovendien ook nog rekening houden met de kosten van een syndicus.

 

Belangrijk om te weten is dat bij beroepsmatige verhuur van het pand, een deel van bovenstaande kosten contractueel kunnen worden doorgerekend. Denk daarbij o.a. aan de onroerende voorheffing en de kleine huurherstellingen indien die door de verhuurder worden bekostigd.

Het is een understatement om te zeggen dat er een enorme kloof kan gapen tussen brutohuur en nettohuur. In de praktijk gebeurt het wel eens dat de nettohuur uiteindelijk negatief wordt.

     Voorbeeld
     Jan overweegt om een winkelpand aan te kopen in een drukke winkelstraat in Vlaanderen. De vraagprijs voor het pand bedraagt € 500.000,00.         Het gebouw wordt momenteel verhuurd aan een winkelketen voor een maandelijks bedrag van € 3.000,00.

Jan maakt de volgende berekening:

Brutohuurrendement:
Aankoopprijs: € 500.000,00
Verkooprechten: € 50.000,00
Kosten notaris: € 4.500,00
Totale investering € 554.500,00
Brutorendement = brutojaarhuur/totale investering = € 36.000,00/€ 554.500,00 = 6,49%

In ons voorbeeld bedraagt het geraamde nettorendement 2,77%. We houden bovendien nog geen rekening met de financieringskosten. Een enorm verschil dus tussen bruto en netto. Vooral de fiscus gaat met een groot deel van het rendement aan de haal doordat 60% van de ontvangen brutohuur en huurvoordelen bij Jan wordt belast aan het tarief van 50% in de personenbelasting, verhoogd met bijvoorbeeld 7% aanvullende gemeentebelasting.

In deze case overweegt Jan om het pand privé aan te kopen. De situatie zou volledig anders zijn indien het pand zou worden aangekocht door zijn vennootschap. In dat geval zijn de betaalde registratierechten en notariskosten bij aankoop immers fiscaal aftrekbaar.

Indien u het rendement vergelijkt met wat obligaties of een spaarrekening heden ten dage opbrengen, dan is die 2,77% uiteraard interessant.

Misschien zal u de komende jaren ook rekenen op een waardestijging. Deze kan echter moeilijk voorspeld worden. In casu gaat het pand al meer dan 10% moeten stijgen alvorens Jan enige meerwaarde realiseert indien hij het pand later zou verkopen. De betaalde registratiebelasting (wat we vroeger “registratierechten” noemden) en notariskosten moeten immers vroeg of laat ook worden terugverdiend.

Grond stijgt in waarde versus constructie die daalt in waarde
Een gebouw verliest zijn waarde door de jaren heen. Veroudering en slijtage hebben immers een negatieve impact. Dat is ook de reden waarom gebouwen in de boekhouding van een onderneming worden afgeschreven. Voor de grond gebeurt dat niet omdat die in principe minstens zijn waarde behoudt of stijgt. De grondwaarde is dus van cruciaal belang indien u wenst te investeren in vastgoed.

De potentiële (netto)huur bepaalt de waarde van het pand
De waarde van een investeringspand wordt voornamelijk bepaald op basis van de geactualiseerde som van de toekomstige geraamde cashflows, verhoogd met de residuwaarde (waarde grond en geraamde restwaarde gebouw) aan het eind van de periode. Met die geldstromen bedoelen we de te verwachten nettohuren en niet de bruto-opbrengsten. Die nettohuren moeten geactualiseerd worden tegen een risicoloze rentevoet (meestal OLO-rentevoet indien u in België investeert) verhoogd met een risicopremie. Die risicopremie varieert meestal tussen de 2% à 5% naargelang het soort vastgoed waarin u belegt.

Wenst u snel een idee te krijgen of de vraagprijs van het pand niet fel overdreven is, dan kunt u toepassing maken van de “yield-methode”. In dat geval deelt u de jaarlijkse netto-opbrengst vóór belastingen van het pand met het verwachte totaalrendement op uw investering. Jan verlangt op zijn investering een totaalrendement van 5%.

In ons voorbeeld komen we in dat geval op de volgende waarde:  

Sommige vastgoedinvesteerders verwarren de rendabiliteit van hun belegging ten onrechte met de financieringswijze ervan. Het is niet omdat u bij de bank kan lenen aan een interestvoet van 2% dat u zich tevreden mag stellen met een huurrendement van 2% ten opzicht van de totale aankoopprijs (inclusief kosten). Integendeel, u moet een huuropbrengst eisen die minstens gelijk is aan de hierboven vermelde actualisatievoet.

Bij Warfid kunnen we u bijstaan bij het toetsen van de rendementswaarde aan de vraagprijs op basis van de toekomstige cashflows. Uiteraard maken wij u ook graag wegwijs in het fiscale doolhof van investeringen in vastgoed.

Auteur: Bart Vermoesen