Wie nog nooit een fout gemaakt heeft,
heeft nog nooit iets nieuws geprobeerd …

Albert Einstein, 1935



Vorige pagina


Een warme strijd voor onverdeelde eigenaars van onroerend goed

31/07/2018

En u dacht dat de huidige hittegolf in ons landje indrukwekkend was: ze vervalt in het niets bij de helse temperaturen die we zullen ondergaan in de fiscale gevechten die ongetwijfeld op ons afkomen. Alvast komt onderstaande bijkomende (zie ook de nieuwsbrief van vorige maand om nog even een andere veldslag in herinnering te brengen: “zijn intresten aftrekbaar als de centen dienden om dividenden of kapitaalverminderingen uit te betalen?”) pestredenering onze kant uit…

Tot 2014 was er geen discussie: bezat u 1% of 5% of zo van een onroerend goed en uw vennootschap de rest en kocht u het onroerend goed uit de vennootschap over, dan werd niet het gewone registratierecht toegepast van 10%, maar het verdelingsrecht. Dat was vroeger 1%, maar sedert een aantal jaar is dat 2,5% (behoudens specifieke gevallen zoals bij echtscheidingen bijvoorbeeld). Dat is de reden dat velen onder u toch privé voor een klein deel eigenaar zijn van het onroerend goed dat uw vennootschap kocht.

In 2014 was VLABEL weer haar onuitstaanbare zelf, en meende ze een «eeuwenoude» interpretatie eens te moeten omverwerpen met een van de pot gerukte redenering die maakt dat de Vlaamse belastingplichtige meer centen uit de zakken kan geslagen worden. VLABEL is daar goed in: creatief zijn in pestinterpretaties. Gelukkig is ze daar misschien toch niet top-bedreven in, want recentelijk werd ze schaamtelijk teruggefloten op een aantal heel belangrijke successieplanningstechnieken (zie ook de nieuwsbrief van vorige maand).

Wat oreerde VLABEL namelijk in ons gevalletje dat we nu koud op het bord krijgen? Dat er ook een regeltje bestaat dat zegt dat bij de toebedeling aan een aandeelhouder het registratierecht verschuldigd is van 10%, tenzij bij personenvennootschappen (lees: BVBA’s) en mits een aantal voorwaarden (hoofdzakelijk: de vennootschap heeft gekocht aan 10% én u was toen op dat ogenblik al vennoot). En op zich klopt dat wel. Maar wat ze hier natuurlijk over het hoofd zien en onfair is om geen rekening mee te houden, is dat bij een verkoop van een onverdeeld deel door een vennootschap aan een andere onverdeeld deelgenoot, het eigenlijk geen rol speelt of die persoon al dan niet toevallig aandelen heeft van die vennootschap of niet. Er wordt verkocht aan een mede-deelgenoot, dus is dat een uit-onverdeeldheid-treding, dus is het verdeelrecht van 2,5% van toepassing, dus is dat duidelijk, dus geen discussie, punt. Dat vond iedereen zo logisch als kraantjeswater en die redenering zou VLABEL nu naar de prullenbak willen verwijzen? «Dream on»…

Awel: verrassing van de maand: ze halen het! Het Hof van Beroep van Gent gaat nu uiteindelijk wel mee in die redenering, zeker? Wellicht hebben ze daar te lang in de zon gestaan en is hun denkvermogen daarbij ook gesmolten want helemaal billijk is dat allemaal niet, hoor! Maar ja, we gaan in de komende maanden wel nog verkoudheden oplopen van het gewapper met dat arrest door controleurs…
We staan dus voor de keuze:

  • Ofwel branden we met z’n allen kaarsen zodat het Hof van Cassatie of een of ander Grondwettelijk Hof doet wat al eerder gedaan werd: VLABEL terugblaffen. Dat lijkt ons nog steeds mogelijk, dus we moeten nog niet wanhopen in deze kwestie.
  • Ofwel maken we dat we geen aandeelhouder (meer) zijn op het moment dat de verkoop van het onroerend doorgaat, dan kunnen ze hun kromme redenering niet op ons geval loslaten. Wel voorzichtig zijn met dan achteraf toch weer op het aandeelhouders-toneel te verschijnen: ze hebben ook zoiets als de antimisbruikmaatregel («van alles wat je doet enkel om fiscale redenen, kunnen we abstractie maken») en die antimisbruikmaatregel, die misbruiken ze ook graag…
  • Ofwel beginnen we ijverig te sparen zodat we de extra 7,5% verkooprechten kunnen ophoesten…

Zo zie je maar opnieuw dat er geen zekerheden zijn in de fiscale wereld: wat jarenlang logisch was, wordt ineens fraude en misschien na passage voor een paar hogere rechtbanken (duimen maar!!!) toch weer normaal. We zullen niet snel zonder inspiratie vallen voor een maandelijkse nieuwsbrief…

Auteur: Jan Baert