Voor wie niet weet welke haven hij wil aandoen,
is geen enkele wind gunstig

Seneca, Romeins filosoof, begin van onze jaartelling



Vorige pagina


Verhuur onroerende goederen met btw kan u een aanzienlijk voordeel opleveren

4/09/2015

Verhuur onroerende goederen met btw kan u een aanzienlijk voordeel opleveren

De verhuur van onroerende goederen is in principe vrijgesteld van btw volgens het btw-wetboek. Deze vrijstelling betekent dat de verhuurder van het onroerend goed geen btw dient aan te rekenen op de huur van een gebouw of grond. Dat lijkt op het eerste gezicht goed nieuws aangezien er geen btw dient aangerekend te worden op de huur. Het nadeel echter hiervan is dat de verhuurder ook geen recht op aftrek van btw geniet op de investeringen en kosten die gepaard gaan met het betreffende onroerend goed. En dat terwijl net de btw bij de oprichting, aankoop van een nieuwbouw of kosten van onderhoud aardig kan oplopen. Hieronder geven we een beknopt overzicht van enkele uitzonderingen op en alternatieven voor de vrijgestelde onroerende verhuur waarbij de verhuurder toch de btw in aftrek kan brengen wat u als verhuurder dus een aardige duit kan opleveren.

Uitzonderingen voorzien in het wetboek

Terbeschikkingstelling van opslagruimte

De terbeschikkingstelling van een opslagruimte voor goederen is aan btw onderworpen. Er is m.a.w. btw verschuldigd op de verhuur van de opslagplaats. Anderzijds is de betaalde btw bij de oprichting of aankoop van een nieuwe opslagplaats en kosten van onderhoud van de opslagplaats aftrekbaar.

De btw-administratie eist dat het gaat om "afzonderlijke gebouwen die uitsluitend als bergruimte voor het opslaan van goederen zijn ontworpen of ingericht en als zodanig kunnen worden gebruikt".

De btw-administratie aanvaardt echter ook de toepassing van btw indien er zich in het gebouw een kantoorruimte bevindt die aangewend wordt voor het beheer van de opgeslagen goederen en die maximaal 10% van de totale oppervlakte van het gebouw uitmaakt.

In een recente ruling wordt de “10% grens” iets versoepeld. Er werd aanvaard dat deze drempel ook nageleefd wordt wanneer het volume van de kantoorruimte niet meer bedraagt dan 10 % van het totale volume van het gebouw.

Terbeschikkingstelling van parkeerplaatsen voor voertuigen

Indien een persoon parkeerplaatsen voor voertuigen (staanplaats, gesloten garage, en garagebox) ter beschikking stelt, verkrijgt deze persoon de hoedanigheid van een btw-belastingplichtige met recht op aftrek. 

Verschaffen van gemeubelde logies

Ook het verschaffen van gemeubelde logies in hotels, motels en inrichtingen waar onderdak wordt verleend aan betalende gasten is onderworpen aan btw. Het louter verstrekken van onderdak is niet voldoende om onderworpen te zijn aan btw. De “verhuurder” moet ook een hotelservice verschaffen. Dit houdt in dat er een permanente organisatie aanwezig is die het mogelijk maakt om diensten te verlenen aan de gasten.

Onroerende leasing

Bij onroerende leasing gaat een leasingnemer aankloppen bij een leasinggever voor de financiering van een onroerend goed. De onroerende leasing heeft als voordeel dat, indien voldaan wordt aan alle wettelijke voorwaarden, zij aan btw onderworpen is. Deze wettelijke voorwaarden zijn als volgt samen te vatten:

Met betrekking tot het onroerend goed:

  • gebouwde onroerende goederen;
  • verkregen of opgericht met toepassing van de btw;
  • gerealiseerd overeenkomstig de gespecificeerde aanwijzingen van de leasingnemer;
  • waarbij het gebouw ter beschikking gesteld wordt aan de leasingnemer om het in het kader van zijn activiteit van belastingplichtige te gebruiken.

Met betrekking tot de leasingovereenkomst:

  • geen overdracht van de eigendom aan de leasingnemer;
  • niet-opzegbare overeenkomst;
  • optie voor de leasingnemer om bij het einde van de leasingtermijn de zakelijke rechten van de leasinggever te verwerven;
  • de leasinggever dient het geïnvesteerde kapitaal terug te krijgen.

Met betrekking tot de leasinggever en leasingnemer:

  • De leasinggever dient een onderneming te zijn die gespecialiseerd is in leasing, doch één leasing  kan reeds volstaan;
  • De leasingnemer dient een belastingplichtige te zijn die het gebouw gebruikt in het kader van haar economische activiteit.

De leasinggever zal het gebouw, dat voorwerp uitmaakt van de leasingovereenkomst, oprichten of met voldoening van btw verkrijgen én zal kunnen genieten van zijn recht op aftrek. Vervolgens zal de leasingnemer via periodieke leasevergoedingen, met toepassing van btw, de leasinggever toelaten om het in het gebouw geïnvesteerde kapitaal weder samen te stellen.

Btw-eenheid

De btw-plichtigen die op financieel, economisch en organisatorisch vlak met elkaar verbonden zijn, kunnen ervoor opteren om een btw-eenheid op te richten.

Deze regeling kan zeer interessant zijn om een gebouw dat toebehoort aan de holding en/of patrimoniumvennootschap van een groep te verhuren aan de exploitatievennootschap, waarbij de holding en/of patrimoniumvennootschap haar recht op aftrek van btw op het gebouw behoudt.

Bij een btw-eenheid kijkt men immers door de leden van de btw-eenheid heen. Op die manier primeert de aanwending van het onroerend goed voor de uitoefening van de economische activiteit door de exploitatievennootschap op de onroerende verhuur door de patrimoniumvennootschap. De verhuur van een onroerend goed tussen leden van dezelfde btw-eenheid is niet onderworpen aan btw. Bovendien geniet de holding en/of patrimoniumvennootschap van het recht op aftrek van de btw op het onroerend goed. 

Bedrijven- of dienstencentrum

Bij een bedrijven- of dienstencentrum stelt de verhuurder, naast het onroerend goed, ook een uitgebreid pakket aan diensten ter beschikking van de huurder. Het pakket aan diensten is in dat geval zo groot dat de terbeschikkingstelling van de ruimte niet langer de hoofdzaak is van de overeenkomst. Dergelijke verhuur is onderworpen aan btw, en ook hier heeft de verhuurder recht op aftrek van btw op het verhuurde onroerend goed.

De btw-administratie aanvaardt dit op voorwaarde dat er een dienstencontract is tussen de verhuurder en haar klanten waarbij een minimum aantal diensten dienen te worden aangeboden tegen één forfaitaire prijs. De forfaitaire prijs dient all-in te zijn (inclusief kosten van water, verwarming, elektriciteit, verzekeringen en belastingen). Minstens volgende diensten dienen te worden aangeboden: terbeschikkingstelling van één of meer uitgeruste lokalen; gemeenschappelijke vergaderzalen (gedurende een in de overeenkomst voorziene duur) en gemeenschappelijke ruimten (gang, sanitair, lift, …); gemeenschappelijke bureautica en IT-infrastructuur;…

Het is aldus geen optie om verhuur ‘in te kleden’ als een bedrijvencentrum, tenzij u als verhuurder effectief kan aantonen dat alle voorwaarden hiertoe voldaan zijn. Indien de voorwaarden echter voldaan worden, kan u als verhuurder genieten van aftrek van de btw.

Het kan bijgevolg interessant zijn om in een specifiek geval na te gaan of het aangeboden dienstenpakket volstaat om als verhuurder in aanmerking te komen als bedrijven- of dienstencentrum.

Conclusie

Onroerende verhuur leidt in principe tot het verlies van het recht op aftrek van btw, en eventueel zelfs tot een herziening van de vroeger afgetrokken btw op het verhuurde onroerend goed. Een voorafgaande analyse van de uitzonderingen en de mogelijke alternatieven is dus van groot belang om een onnodige btw-kost te vermijden. 

                                                                                                                        Auteurs : Ward Bouckaert en Steven Boone